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胶着的楼市 下半场哪些城市存在机会?

发布日期:2019-08-23

  当下的楼市,成交量下滑,购房者混沌,迷茫;开发商激情澎湃,大手笔囤地,到底真正的市场如何?我们一探究竟。

  经过4月份的小阳春以后,5月整体成交量集体下滑,我们看一个5月的成交量:

  除了一线城市外,多数二、三线城市市场明显降温,成交量均有不同程度的回落,比如无锡、徐州、合肥,而济南、大连成交量更是降至历史低。前期热点城市,典型如苏州,在调控升级后成交明显放缓。西安虽环比增长明显,但同比跌幅超-30%,市场热度明显不如去年。

  徐州泉山区限价盘雲珑府,推出最后335套房,精装均价11500元/㎡,此次开盘共有1898组买房人参与摇号,平均6人抢一套!一个隧道之隔,六开彩开奖现场直播,楼面价都拍到8千+,这个楼盘精装1.15万见得到的价差。

  其实不止是徐州,杭州,成都,重庆,郑州等这些城市都会出现不同程度抢房现象,因为限价,因为一二手房倒挂,因为看得见的价差,所以不少人投资心态不灭。只要看到有性价比的楼盘就会蜂拥而上,争抢这一波红利。

  但是为什么成交量下滑呢,我们来看这波自上而下的调整,其实不少城市的房价是比较合理的,但是购房者却对这种横盘现状充满了迷茫,对涨多少的不确定,信心开始不足。因为股市跟楼市不同,楼市需要看长期,需要度过长时间的横盘有时候才能看到房价的波动。

  虽然购房者出现了预期不足的情况,但是开发商却是火力全开,不信我们来看土地市场。

  深圳开启一场“史诗级”5宗地块使用权拍卖,底价达154亿元,吸引超过80家房企报名竞争,最终拍获223.84亿元。其中,位于龙华红山的A817-0609宗地竞拍超过130轮,最后由龙光地产以65.85亿元夺得,楼面地价66988元/平方米。

  南京,城中朝天宫土拍,溢价34.18%,楼面地价39199元/㎡,创下城中区域地价最高纪录;

  六安市12宗地块,约1437亩商住用地,超过30家房企报名参与竞拍,揽金30.71亿!

  南阳两块住宅用地再度刷新“地王”记录,均突破1000万/亩的大关,拿下南阳全新的“地王”宝座。

  拿地价5万,6万……开发商火拼,楼面价不断刷新,地王声音频出,气氛热烈,一些三四线的楼面价比省会城市还要高,倒逼省会城市成为了洼地。

  有数据统计,三四线%,和去年同期相比则有30%的降幅;土地价格方面,在市场热度的带动下三四线城市的成交价栺保持上涨趋势,5月突破2000元/平方米,达到 2043元/平方米,创下近一年来的新高。

  为什么热情这么高涨?因为开发商对未来3年房地产市场是信心十足的,即使在房企融资成本收紧的情况下,依然高价拿地就可以看出。

  泛海控股发行总额不超过13亿元的公司债券,招商蛇口完成发行35亿元票据等形式趋紧;且银保监会针对金融机构违规“输血”房地产行业的行为开出多张罚单,随后,央行和银保监会先后强调要把好货币供给总闸门、严查房地产违规融资。

  目前,成都、天津、福州、苏州、南宁、杭州、武汉等多地首套房、二套房按揭利率均有不同程度的上调,且部分城市出现按揭额度紧张、放款周期变长的现象。

  现在入市的大部分都是2016年高溢价土地,特别是南京和合肥这些城市,不仅地王放开限价,其他区域的也都不同程度的放开。之前肥东的限价价格为10500,区域内的尚泽琪瑞东郡,中海城,万科文一未来之光等备案价格在1.15万-1.6万不等,逐渐市场化。

  我们来看下面一张5月26个重点城市商品住宅供求比,存量以及消化周期的图表:

  从这个表格中,可以看出5月份,商品住宅供求比持续处于低位。60%的城市都在回落,只有成都,长春,长沙,昆明,无锡,南京等7个城市供过于求,但是问题不大,因为基本面还是供不应求。

  我们再来库存量的环比,80%的都是小幅回落,仅有7个城市是上涨,涨幅在6%以下,大部分跌幅在-8%以下。同比来说涨幅是比较多的,其中重庆,北京,徐州,上海,宁波回升显著。

  消化周期来说,除成都基本持平之外,其余城市消化周期环比收窄,北京、深圳、西安环比跌幅更是超-30%。不过目前成交量下降,40%的城市消化周期上升,如青岛,重庆,成都等城市。

  从单纯的消化周期来说,大连超过了20个月,在目前市场上压力会比较大。而武汉,南宁,杭州,宁波,重庆的周期低于6个月,库存较少,在这几个低于6个月的城市里面,杭州和武汉是可以重点关注的城市,重庆2019年计划供应比较多,供应相对合理。长沙供地今年和去年差不多,但是地价已经连续上涨,土地溢价14%,库存在6个月多点也是可以关注的城市。

  值得大家注意的是,厦门,大连还有沈阳这三个城市,超过了18个月会面临库存风险,特别是大连和厦门,今年土地计划供应量大幅增加,压力会大。想要在这三个城市买的人,不妨等等。

  2019年的下半年对于一些城市并不太好过,但是我并不看空。我认为,未来楼市的机会在于混乱的政策以及房价的体系里,遗漏下来的结构性行情。

  从各个城市的库存来说,市场还是有活力的,一部分需求还是被压抑的,一旦政策放开,又会来一波行情。对于投资来说,可以抓住一些二线城市的机会,去建仓,去捡漏那20%,加上杠杆可以获取60%的收益。

  对于刚需来说,不用怀疑,不用迷茫,尽量避免三四线城市,能去省会城市,垫垫脚尽量去,选择好楼盘,静等风来。

  在房住不炒的政策下,成交量下滑,市场横盘,我们可以更理性的去购买,去比较,注重产品本身,避免没有流动性,没有租金收益的房产。


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