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多个板块面临“供应不足”姑苏楼市进入胶着状

发布日期:2019-09-18

  姑苏楼市成交量连续三周下跌后,在8月上旬苏州土地拍卖火热成交的带动下,市场成交又明显活跃,特别是对高端住宅产品的集中释放,拉高了苏州市区整体成交均价和面积,但随着各个板块的有效供应不足,dnf使徒中的“看穿真相者”是谁成交量在“金九银十”之前再难有大的提升,市场渐渐进入一个胶着状态。

  开发商们一边是热火朝天的土地争夺;市场一边是有效供应量明显不足,有的板块就快要“断供”,买卖情绪的敏感与供应量的钝滞,在当前表现得最为突出。

  一边是从年初到8月房价一路单边上扬,一边是房贷收紧政策渐行渐近,都在一个复杂通胀预期的大背景下,让购房者看得“一头雾水”。

  在房市乱象丛生的8月,《扬子楼市》8月连续策划了《通胀预期下的苏州楼市》和《苏州抢地疯狂 外来大鳄成“赢家”》等专题,从楼市大的趋势和购房思路与读者作了分享。收到了许多购房者的反馈,了解到现在最关心楼市这部分购房者的真实想法,大部分购房者都持“既然看不懂就先观望”的态度,从7月份成交量连续3周的萎缩状况也印证了这种市场情绪;还有部分比较积极的购房者,则是考虑到现在市场供应都不足,担心到了9、10月份旺季,房价会再度“水涨船高”,因此,他们迫切需要了解和掌握各个板块房源供应结构和价格走势,最重要的是9、10月份新增供应市场的房源资讯。

  《扬子楼市》选择了苏州目前市场上购房者最关注的湖东、城北和越溪三大板块,让购房者了解目前在售房源和将新入市的产品,并尝试为购房者从“供求”的角度来梳理房价的一个大致趋势。

  纵观整体苏州楼市,供应不足表现较为突出的仍属城北至整个相城区板块。当然,由于古城区一直房源较为饥渴,一方面是老城区内新盘确实屈指可数,一方面是在产品结构上辐射的购房群体门槛较高。

  城北包括相城区板块,随着一些新老项目六、七月份的热销过后,如香城花园、合景峰汇、万达广场等由于工程进度的原因,导致拿预售证的时间前期随着一些品牌开发商进驻,如合景峰汇的开盘热销等。

  整个城北板块,相比较与其相邻的园区、古城区、新区等,整体房价一直处于一个“价格盆地”,随着人民路北延线的贯通,以及轨道交通的近两年建成,相城区和各区的联系日益密切,在“同城”效应的带动下,相城区的房价未来存在着较大的发展空间,因此,不少目光前瞻的购房者纷纷扎堆在城北板块置业,或投资,或自住。需求的集中放量,让开发商始料未及,房子卖得太快,一些楼盘的开工进度又没能及时跟上导致该板块,近期内的房荒现象较为突出。

  由于城市“北扩”战略,城北已成为最为热门的板块,合景、雅戈尔、恒基等地产大鳄纷纷在此拿地,而合景已率先在6月末开盘时打了漂亮的一仗。8月5日土地拍卖会上,这块大腕云集的板块中又多了融侨这匹黑马。

  曾经闹过质量问题的广济上上城,如今处于清盘阶段,价格居然飙升到6300—7300元/㎡,这与4月份5500元/㎡相比,涨幅惊人。合景和恒基的工程正在如火如荼的进行当中,预计合景将在10月推出新房源,而恒基也将在明年年初开盘。

  板块内有香城花园、中惠房产打造的两个盘晨曦馨苑和晨曦印象,欧风丽苑和康桥丽都,产品同质化比较严重。

  商品房网上管理系统显示,欧风丽苑居然还有235套房源在售,似乎这个盘在相城区的销售速度不及同区域的其他楼盘。自从印象6座6月6日开出多层花园洋房以后一直没新房源推出,上周印象6座高层再次开盘,为这个板块的购房者“解了一下渴”。开盘当天推出2幢高层,共计186套房源,均价6600元/㎡,已基本售罄。

  下半年陆续有香城花园推出高层小户房源、晨曦馨苑推多层花园洋房、康桥丽都推单身公寓并有少量别墅在售。

  该板块是相城区房地产最早的发源地。近年来,随着生活配套的不断完善和交通的四通八达,这里正成为成熟的生活区域。德诚嘉元广场、中翔丽晶都在该区域中都有过热销经历。

  以18层以上的房源为主,但是可能前期客源消化殆尽,购房者对于楼盘的接受度开始疲软,中翔丽晶的走量速度并不太快。倒是德诚嘉元广场,两次推盘,两次在几天之内全部售罄,这和楼盘的本身品质和对楼盘的营销手段都是息息相关的。下半年,德诚嘉元广场将推小户型商住楼。

  依照在售的别墅来看,有三江尊园、康桥丽都的铂宫、冠城水岸风景、朗悦湾和9月份即将推出的81栋。

  自从招商在相城区阳澄湖路建造的依云水岸结案后,相城的别墅似乎没有引起过像依云水岸一样的关注度和热销度。但是据网上管理系统不完全显示,现在相城市场上在售的别墅仅记者罗列的这些楼盘,数量就超过200套。

  越溪板块一直是吴中区供应量、开发量充足的区域之一,盘踞着招商地产、吴中地产、新城房产等品牌开发商,矗立着百万方的招商小石城、46万方的石湖华城和新城金郡、56万方的越湖名邸、现代园墅、水岸清华……还有已经拿地的诚开、冠天房产等。随着商品房的不断销售,尤其是2009年上半年的火暴销售,使得越溪板块也出现了叠加别墅、多层产品“稀缺”的现象。

  越溪依山傍水,南靠太湖,环境优美、自然资源丰富,吸引很多开发商在此“开疆拓土”,开发别墅。

  越湖名邸有20套独栋别墅,已经取得预售证,不过还没推出;现代园墅还剩一些独栋和联排别墅;水岸清华还有少量的联排别墅;招商小石城还剩一些大面积的联排别墅。由此可见,低密度住宅供应不足,叠加别墅处于“断档期”。

  叠加别墅,价格相对低,却能享受“别墅”生活,满足一部分人的渴望,市场需求很大。据了解,招商小石城5月9日开盘当天,叠加别墅就被一抢而空。现代园墅的叠加别墅也很受欢迎,近70套叠加别墅两小时内就被抢购一空。

  据了解,在越溪板块已开发的有多层产品的楼盘主要有:石湖华城、新城金郡、越湖名邸、美田玫瑰99、锦悦苑。随着去化,石湖华城的多层已经卖完了,越湖名邸还剩一些一楼的,美田玫瑰99也不急着推,现在还有多层并且在加推的只有新城金郡。据悉,上周末新城金郡就加推了多层98号楼。(下转C11版)□《扬子楼市》记者 高祥兰 沈忆岑 张薇


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